Onderhandelingsvrijheid

Dit korte artikel beantwoordt de vraag wanneer een partij gebonden is aan uitspraken gedaan tijdens onderhandelingen dan wel wanneer hij zich nog vrij mag achten de onderhandelingen af te breken.

De vastgoedbranche is een bijzonder levendige branche. In tijden van een krappe markt zullen verkopers van onroerende zaken en/of hun makelaars trachten door het onderhandelen met meerdere potentiële kopers een zo hoog mogelijk koopprijs te bewerkstelligen. In mindere tijden zullen deze verkopers juist een potentiële koper zo snel mogelijk willen binden aan uitspraken waaruit kan worden afgeleid dat een koopovereenkomst op handen is.

De vraag is thans wanneer een partij gebonden is aan uitspraken gedaan tijdens onderhandelingen dan wel wanneer hij zich nog vrij mag achten de onderhandelingen af te breken om vervolgens met een ander in zee te gaan

Uitgangspunt van ons verbintenissenrecht is de vrijheid om met een ieder, op welk gewenst moment dan ook, een overeenkomst aan te gaan. In uitzonderingsgevallen is het echter in strijd met de redelijkheid en billijkheid of zelfs onrechtmatig om, nadat al enige tijd is onderhandeld, de onderhandelingen af te breken voordat partijen tot overeenstemming zijn gekomen. In dat geval kan de partij, die de onderhandelingen voortijdig heeft afgebroken, door de rechter worden veroordeeld met de onderhandelingen door te gaan. Indien dit niet meer mogelijk is, omdat het vertrouwen tussen partijen is verdwenen ofwel omdat de afbrekende partij ondertussen met een derde een overeenkomst heeft gesloten, kan de partij die de onderhandelingen heeft afgebroken worden veroordeeld de schade te vergoeden die de wederpartij door het afbreken van de onderhandelingen heeft geleden. Een wettelijke regeling bestaat niet, zodat de in acht te nemen regels moet worden afgeleid uit gepubliceerde rechtspraak.

In verschillende uitspraken van de Hoge Raad is nader bepaald wanneer er sprake is van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. De eerste dateert van 1982. Hoewel die uitspraak weliswaar geen betrekking heeft op de vastgoedbranche, geeft deze uitspraak als algemene vuistregel dat er sprake is van onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen als partijen over en weer mochten vertrouwen dat in ieder geval enigerlei contract uit de onderhandelingen tot stand zou komen. Voorts werd in deze uitspraak vastgesteld dat het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen tot een schadevergoedingsplicht kan leiden. De hoogte van deze eventuele schadevergoeding is mede afhankelijk van de fase waarin zich de onderhandelingen op het moment van afbreken bevinden.

Als de onderhandelingen nog niet zover zijn gevorderd dat partijen erop mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen kan de partij, die de onderhandelingen heeft afgebroken, verplicht worden de gemaakte kosten voor de onderhandelingen geheel of gedeeltelijk te vergoeden.

Moet u voor uw werk regelmatig onderhandelen en staan daarbij grote belangen op het spel?

Bent u er van overtuigd dat u er meer uit kan halen? Op deze website vindt u tientallen artikelen over onderhandelen. En graag attendeer ik u op onze » unieke training Onderhandelen. Alex van Groningen.

De afbrekende partij is voorts schadeplichtig indien de wederpartij aannemelijk kan maken dat bij voortzetting van de onderhandelingen een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen waarbij overigens niet duidelijk hoeft te zijn wat partijen zouden zijn overeengekomen. Het afbreken van onderhandelingen kan voorts onrechtmatig zijn, en dus schadeplichtigheid opleveren, indien voor het afbreken onjuiste, gezochte en ondeugdelijke redenen worden opgegeven zodat aannemelijk is dat de onderhandelingen zijn gestaakt omdat er kennelijk een derde partij is verschenen die een gunstiger bod heeft gedaan. Tevens kan het afbreken van onderhandelingen tot schadeplichtigheid leiden indien de afbrekende partij geen rekening houdt met de nadelige positie waarin de wederpartij wordt gebracht door het afbreken van de onderhandelingen.

Indien er sprake is van een situatie zoals hierboven is geschetst, bestaat voor de afbrekende partij de verplichting om naast de kosten voor de onderhandelingen tevens het zogenaamde “positieve contractsbelang” te vergoeden. Onder positief contractsbelang wordt verstaan de gederfde winst.
Uit de jurisprudentie volgt dat de rechter over het algemeen vrij huiverig is de afbrekende partij te veroordelen tot vergoeding van gederfde winst. Deze zal eerder willen zoeken naar mogelijkheden om de onderhandelingen voort te zetten. Indien dit evenwel niet mogelijk zal zijn behoort vergoeding van gederfde winst in principe wel tot de mogelijkheden.

Om aan te kunnen tonen dat partijen met elkaar in onderhandeling waren, welke onderhandelingen door één van beide partijen vroegtijdig zijn afgebroken, is het raadzaam om de gemaakte afspraken schriftelijk te bevestigen. Een voorbeeld hiervan is de zogenaamde “letter of intent”. Hierin worden, bij aanvang van de onderhandelingen, zowel de onderwerpen vastgelegd waarover partijen al overeenstemming hebben bereikt als de onderwerpen waarover nog discussie bestaat. Daarnaast kan worden vastgelegd in welke situatie een partij vrij zal zijn de onderhandelingen te beëindigen. Hoe meer tussen partijen schriftelijk is vastgelegd des te moeilijker zal het voor één der partijen zijn de onderhandelingen af te breken zonder gehouden te zijn de schade die de andere partij hierdoor lijdt te vergoeden.

Indien één der partijen zichzelf zolang mogelijk vrij wil houden een overeenkomst aan te gaan, is het raadzaam, met name in de vastgoedbranche, te onderhandelen onder het voorbehoud van goedkeuring van een derde. Dit is het geval bij een makelaar die onderhandelt ten behoeve van zijn opdrachtgever. Indien namelijk de partij die uiteindelijk gebonden wordt door de gesloten overeen-komst, bijvoorbeeld de eigenaar van een onroerende zaak die deze wil verkopen, niet zelf bij de onderhandelingen betrokken is geweest, hoeft deze zich in beginsel niet te houden aan de vereisten die de goede trouw stelt aan onderhandelende partijen. Pas als deze door eigen gedragingen bij de wederpartij de indruk heeft gewekt dat er een overeenkomst tot stand zou komen, moet ook deze partij er rekening mee houden dat het afbreken van onderhandelingen, door bijvoorbeeld het onthouden van goedkeuring zonder dat hiervoor een goede reden, onrechtmatig kan zijn.

Hulkenberg van der Veen





Plaats een reactie.

Je email adres is verplicht maar wordt niet getoond.